Taşınmazın Teknik Nitelik İncelemesi
Taşınmazın konum, alan, yapı niteliği, kat, cephe, manzara, ulaşım ve çevre özelliklerinin belgelere ve yerinde tespite dayalı olarak ortaya konması.
Hangi durumlarda teknik inceleme gerekir?
Birçok uyuşmazlığın temelinde taşınmazın "ne olduğu" sorusu vardır. Tapu kaydında yazan alan ile kullanılan alan farklı olabilir. Projede konut görünen bir bölüm işyeri olarak kullanılıyor olabilir. Aynı binadaki iki daire, kat ve cephe nedeniyle birbirinden belirgin biçimde ayrılabilir.
Teknik nitelik incelemesi özellikle şu durumlarda işe yarar:
- Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi sürecinde yapı, alan ve imar durumuna ilişkin verilerin hazırlanması,
- Kira, arsa payı veya kentsel dönüşüm süreçlerinde taşınmazın özelliklerinin belgelenmesi,
- Mirasçılar veya paydaşlar arasında taşınmazın mevcut durumu hakkında ortak bir bilgi zemini oluşturulması,
- Tapu kaydı, onaylı proje ve fiili kullanım arasındaki farkların ortaya konması,
- Uzun süredir kullanılmayan veya bakımsız kalmış bir yapının mevcut durumunun kayıt altına alınması.
Türk Medeni Kanunu md. 698-699, paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesinde öncelikle malın aynen bölünmesini; önemli bir değer kaybı olmadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışı düzenler. Bu konudaki karar hâkime aittir. Teknik inceleme yalnızca kararın dayanabileceği yapı, alan ve imar verilerini sunar.
İncelenen başlıca teknik unsurlar
| Unsur | Nasıl tespit edilir? | Başlıca kaynak |
|---|---|---|
| Konum ve çevre | Ulaşım, sosyal donatılar, çevredeki yapılaşma ve kullanım türleri | Yerinde gözlem, plan ve harita verileri |
| Alan | Net ve brüt alan ölçümü; tapu ve projedeki alanla karşılaştırma | Yerinde ölçüm, tapu kaydı, onaylı proje |
| Yapı niteliği | Taşıyıcı sistem türü (gözlemle), yapı yaşı, cephe ve çatı malzemeleri, tesisat | Yerinde gözlem, ruhsat ve proje bilgileri |
| Kat, cephe ve manzara | Kat konumu, cephe yönü, gün ışığı, manzaranın açıklığı | Yerinde gözlem ve fotoğraf |
| Bakım durumu | Nem, çatlak, kaplama ve doğramaların durumu, ortak alanların bakımı | Yerinde gözlem, fotoğraf, gerektiğinde nem ölçümü |
| Donatılar | Asansör, otopark, ısıtma sistemi, sığınak, bahçe gibi olanaklar | Yerinde gözlem, proje ve yönetim planı |
| Belgesel durum | Tapudaki nitelik, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, imar durumu | Tapu kaydı ve belediye belgeleri |
Şerefiye unsurları
Aynı binadaki bağımsız bölümleri birbirinden ayıran kat, cephe, manzara ve kullanım özelliklerine uygulamada şerefiye unsurları denir. İnceleme bu unsurları tek tek tanımlar ve karşılaştırmalı bir tabloda gösterir. Bu tablo bir değer tespiti değil, özelliklerin düzenli bir dökümüdür.
Belge ile yerinde durumun karşılaştırılması
Yapı ruhsatı ve onaylı proje, yapının nasıl olması gerektiğini gösterir; yapı kullanma izni ise tamamlanan yapının kullanımına ilişkin belgedir (3194 sayılı İmar Kanunu md. 21 ve 30). Yerinde görülen durum bu belgelerle karşılaştırılır. Farklar metrekare, kat veya kullanım türü olarak yazılır; farkın hukuki sonucu yorumlanmaz.
İnceleme nasıl yürütülür?
- Kapsam ve ön kontrol: Hangi sorulara cevap arandığı yazılı olarak belirlenir; çıkar çatışması kontrol edilir.
- Belge incelemesi: Tapu kaydı, onaylı proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve varsa önceki tespitler gözden geçirilir.
- Yerinde inceleme: Bağımsız bölüm, ortak alanlar ve yakın çevre incelenir; ölçüm ve fotoğraf kayıtları alınır.
- Karşılaştırma: Ölçülen durum ile belgelerdeki bilgiler yan yana konur.
- Yazılı uzman görüşü: Tespitler, fotoğraflar, ölçüm yöntemi, kaynaklar ve sınırlar tek belgede sunulur.
- Gerekirse açıklama: Hâkim uzmanı dinlemek üzere çağırırsa görüş mahkemede açıklanır (HMK md. 293).
Uzman görüşünün sınırları
- Taşınmaza değer biçilmez; satış veya kira bedeli önerilmez.
- Yapının deprem güvenliği veya taşıyıcı sistem yeterliliği hakkında görüş verilmez. Bu konular inşaat mühendisliği uzmanlığı ve mevzuatta yetkilendirilmiş kuruluşlar gerektirir.
- Parsel sınırlarının zemine uygulanması (aplikasyon) harita ve kadastro uzmanlığı gerektirir. Bu yönde yapılmış ölçümler varsa inceleme bunlardan yararlanır.
- Mülkiyet, paylaşma veya kullanım hakkına ilişkin hukuki sonuçlar değerlendirilmez.
Hazırlıkta işe yarayan bilgiler
- Taşınmazın adresi ile ada ve parsel bilgisi,
- Tapu kaydındaki nitelik ve alan,
- Varsa onaylı proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni,
- Yapının yaklaşık yapım yılı ve bilinen tadilatlar,
- İncelemede cevap aranan sorular ve bilginin hangi süreçte kullanılacağı.
E-postanıza konunun kısa bir özetini yazmanız yeterlidir. Tapu, proje, dava dosyası veya kimlik bilgisi gibi belgeleri e-postayla göndermeyiniz; gerekli belgeler ön görüşmeden sonra belirlenir.
İlgili sayfalar
Sıkça sorulan sorular
Teknik nitelik incelemesi bir değer tespiti midir?
Hayır. İnceleme taşınmazın konum, alan, yapı ve kullanım özelliklerini belgeler. Taşınmaza değer biçilmez, satış veya kira bedeli önerilmez. Sunulan hizmet SPK lisanslı gayrimenkul değerleme hizmeti değildir.
Tapudaki alan ile ölçülen alan neden farklı çıkabilir?
Tapuda yazan alanın hangi ölçüm esasına dayandığı her zaman açık değildir. Net veya brüt alan tanımının farklı olması, eklentiler ve sonradan yapılan değişiklikler farka yol açabilir. Görüşte hangi alan tanımının kullanıldığı ve farkın nereden kaynaklandığı açıkça yazılır.
Yerinde inceleme yapılmadan görüş hazırlanabilir mi?
Belgelere ve fotoğraflara dayalı sınırlı bir değerlendirme yapılabilir. Ancak alan, bakım durumu ve kullanım gibi bilgiler yerinde görülmeden doğrulanamaz. Bu durumda görüşün hangi konularda sınırlı kaldığı ayrıca belirtilir.
Ortaklığın giderilmesinde taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğine kim karar verir?
Bu karar hâkime aittir (TMK md. 698-699). Teknik inceleme; yapının durumu, alanlar ve imar bilgileri gibi hâkimin değerlendirmesinde kullanılabilecek verileri sunar.
Kaynaklar ve mevzuat
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Resmî kaynak
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu Resmî kaynak
- 3194 sayılı İmar Kanunu Resmî kaynak
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Resmî kaynak
Bu alanla ilgili yazılar
-
Tahliye Sonrası Hasar Tespitinde Olağan Kullanım ile Hasar Nasıl Ayrılır?
Kiracı, sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskimelerden sorumlu değildir. Bu yazı olağan kullanım izi ile hasarın teknik olarak nasıl ayrıldığını ve incelemede nelere bakıldığını anlatır.
-
Kira Tespit Davasında Taşınmazın Hangi Teknik Özellikleri İncelenir?
Kira tespitinde hâkim, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar. Bu yazı taşınmazın hangi teknik özelliklerinin incelendiğini ve emsal verilerin nasıl okunduğunu anlatır.
Konunuzu iletin
Konunuzun teknik inceleme veya uzman görüşü kapsamına girip girmediğini değerlendirmek için birkaç cümlelik bir e-posta yeterlidir.
Daha önce herhangi bir sıfatla incelenmiş veya görüş bildirilmiş uyuşmazlıklarda çalışma üstlenilmez ve bu uyuşmazlıklar hakkında bilgi verilmez. E-postanızda kişisel veya hassas bilgi paylaşmayın ve belge göndermeyin. Uzman görüşü teknik konularla sınırlıdır; hukuki danışmanlık içermez.