Kentsel Dönüşümde Mevcut Durum Tespiti
Kentsel dönüşüm öncesinde mevcut yapının ve bağımsız bölümlerin alan, kat, cephe, manzara, konum ve teknik durum bilgilerinin belgelenmesi. Değer veya bedel tespiti yapılmaz.
Hangi durumlarda teknik inceleme gerekir?
Kentsel dönüşümde sık yaşanan sorunlardan biri, yıkımdan sonra eski durumun artık gösterilememesidir. Bir malik dairesinin daha geniş olduğunu, bir diğeri bahçe kullanımı bulunduğunu ileri sürebilir. Yapı ortadan kalktığında bu anlatımları ölçümle doğrulamak mümkün olmaz.
Mevcut durum tespiti şu durumlarda işe yarar:
- Yıkım veya tahliye öncesinde bağımsız bölümlerin ve ortak alanların kayıt altına alınması,
- Yeni projede önerilen bölümlerin mevcut bölümlerle alan, kat ve cephe bakımından karşılaştırılması,
- Sözleşmede taahhüt edilen alanların onaylı projeyle uyumunun incelenmesi,
- Komşu parselde yapılacak yıkım veya kazı öncesinde çevre yapıların durumunun belgelenmesi,
- Dönüşüm sonunda teslim edilen bölümlerde eksik veya ayıplı imalatın tespiti.
Mevzuat çerçevesi
6306 sayılı Kanun md. 3'e göre riskli yapı tespiti, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca yapılır. Malikler veya kanuni temsilcileri bu tespite on beş gün içinde itiraz edebilir; itirazlar teknik heyetlerce incelenir.
Kanunun 6. maddesine göre dönüşüm kararları, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Değer tespiti işlemleri ise Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nde son olarak 4/2/2026 tarihinde değişiklik yapılmıştır; usule ilişkin ayrıntılar için güncel metne bakılmalıdır.
İncelenen başlıca teknik unsurlar
| Unsur | Kayda geçirilen bilgiler |
|---|---|
| Bağımsız bölümler | Net ve brüt alan, oda sayısı ve düzeni, kat, cephe, manzara, gün ışığı |
| Eklentiler ve özel kullanımlar | Depo, bahçe kullanımı, çatı arası, otopark gibi alanlar ile proje ve tapudaki karşılıkları |
| Ortak alanlar | Giriş, merdiven, sığınak, otopark, bahçe ve çatı gibi alanların durumu |
| Konum | Parselin cepheleri, sokakla ilişkisi, çevredeki donatılar |
| Teknik yapı durumu | Görünür çatlaklar, nem ve korozyon izleri, tesisat ve kaplamaların durumu (gözleme dayalı) |
| Belgeler | Tapu kayıtları, onaylı proje, varsa riskli yapı tespitine ilişkin yazılar ve önerilen yeni proje |
Eski ve yeni bağımsız bölümlerin karşılaştırılması
Yeni projede önerilen bölümler, mevcut bölümlerle aynı başlıklar altında karşılaştırılır: net ve brüt alan, kat, cephe, manzara ve eklentiler. Tabloda yalnızca fiziksel ve belgesel farklar gösterilir; bu farkların hangi hakları doğuracağı değerlendirilmez.
Komşu yapıların durumu
Dönüşüm kapsamında yapılacak yıkım ve kazı çalışmaları çevredeki yapıları etkileyebilir. Çalışmalar başlamadan önce komşu yapılardaki mevcut çatlak, nem ve deformasyon izlerinin tarihli fotoğraf ve ölçülerle belgelenmesi, sonradan oluşabilecek hasarların ayırt edilmesine yardımcı olur. Hasarın nedeni ve sorumluluğu ise ayrı bir değerlendirmedir.
İnceleme nasıl yürütülür?
- Kapsam ve ön kontrol: Sürecin hangi aşamada olduğu ve hangi bilgilere ihtiyaç duyulduğu belirlenir; çıkar çatışması kontrol edilir.
- Belge incelemesi: Tapu kayıtları, onaylı proje, varsa yönetim planı, riskli yapı tespitine ilişkin yazılar ve önerilen yeni proje gözden geçirilir.
- Yerinde inceleme: Erişilebilen bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda ölçüm yapılır, tarihli fotoğraflar alınır.
- Karşılaştırma tabloları: Mevcut durum, tapu ve proje bilgileri; gerektiğinde mevcut ve yeni bölümler yan yana konur.
- Yazılı uzman görüşü: Tespitler, fotoğraflar, ölçüm yöntemi ve sınırlar tek belgede sunulur.
- Gerekirse açıklama: Hâkim uzmanı dinlemek üzere çağırabilir (HMK md. 293).
Tespitin tahliye başlamadan, bölümler henüz kullanılırken yapılması daha fazla bilgi sağlar. Boşaltılmış bir yapıda eklentilerin ve kullanım biçimlerinin izleri kısa sürede kaybolabilir.
Uzman görüşünün sınırları
- Yapının riskli olup olmadığı veya taşıyıcı sistemin yeterliliği değerlendirilmez. Bu tespit Kanunun 3. maddesine göre yetkilendirilmiş kuruluşların görevidir.
- Rayiç değer, pay bedeli veya başka bir değer tespiti yapılmaz.
- Çoğunluk kararının geçerliliği, anlaşma sağlamayan paydaşların payları, idari işlemler ve davalar değerlendirilmez.
- Sözleşmenin imzalanması veya imzalanmaması yönünde görüş bildirilmez.
- Kira yardımı ve finansman desteklerine ilişkin bilgi verilmez; bu konularda ilgili idareye başvurulmalıdır.
Hazırlıkta işe yarayan bilgiler
- Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
- Tapu kayıtları ve varsa onaylı proje,
- Dönüşüm sürecinin hangi aşamada olduğu (tespit, görüşme, sözleşme, tahliye),
- Varsa önerilen yeni projenin bölüm listesi,
- Bölümlere erişim imkânı ve uygun tarih aralığı.
E-postanıza konunun kısa bir özetini yazmanız yeterlidir. Tapu kaydı, proje, sözleşme veya kimlik bilgisi gibi belgeleri e-postayla göndermeyiniz; gerekli belgeler ön görüşmeden sonra belirlenir.
İlgili sayfalar
Sıkça sorulan sorular
Riskli yapı tespitine ne kadar sürede itiraz edilebilir?
6306 sayılı Kanun md. 3'e göre malikler veya kanuni temsilcileri riskli yapı tespitine on beş gün içinde itiraz edebilir; itirazlar teknik heyetlerce incelenir. Sürenin başlangıcı ve itiraz usulü için ilgili idareye ve bir avukata başvurunuz.
Mevcut durum tespiti riskli yapı tespiti yerine geçer mi?
Hayır. Riskli yapı tespiti, Kanun uyarınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılan ayrı bir süreçtir. Mevcut durum tespiti yapının fiziksel özelliklerini belgeler; yapısal risk hakkında görüş içermez.
Kentsel dönüşümde değer tespitini kim yapar?
6306 sayılı Kanun md. 6'ya göre değer tespiti işlemleri Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bu hizmet kapsamında değer veya bedel tespiti yapılmaz.
Mevcut durum tespiti ne zaman yapılmalı?
Bölümler henüz kullanılırken ve tahliye başlamadan önce yapılan tespit daha fazla bilgi sağlar. Yıkımdan sonra eski durumu ölçümle göstermek mümkün değildir.
Kaynaklar ve mevzuat
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Resmî kaynak
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Resmî kaynak
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği Resmî kaynak
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Resmî kaynak
- T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Resmî kaynak
Konunuzu iletin
Konunuzun teknik inceleme veya uzman görüşü kapsamına girip girmediğini değerlendirmek için birkaç cümlelik bir e-posta yeterlidir.
Daha önce herhangi bir sıfatla incelenmiş veya görüş bildirilmiş uyuşmazlıklarda çalışma üstlenilmez ve bu uyuşmazlıklar hakkında bilgi verilmez. E-postanızda kişisel veya hassas bilgi paylaşmayın ve belge göndermeyin. Uzman görüşü teknik konularla sınırlıdır; hukuki danışmanlık içermez.