Tahliye Sonrası Hasar Tespiti
Tahliye edilen taşınmazın mevcut durumunun fotoğraf ve ölçümle belgelenmesi, olağan kullanım izlerinin fiziksel hasardan ayrılması, onarım işleri, metraj ve yaklaşık maliyet.
Hangi durumlarda teknik inceleme gerekir?
Kira ilişkisi sona erdiğinde kiraya veren ile kiracı arasında en sık görülen anlaşmazlık, taşınmazın hangi durumda teslim edildiğidir. Türk Borçlar Kanunu md. 316 kiracının kiralananı özenle kullanmasını; md. 334 ise kiracının kiralananı teslim aldığı durumda geri vermesini ve sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmamasını düzenler.
Md. 335'e göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bildirim yapılmazsa kiracı, olağan bir incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler dışında sorumluluktan kurtulur. Bu kural, teslim anındaki durumun zamanında belgelenmesini önemli hâle getirir; bildirimin nasıl yapılacağı ise hukuki bir konudur.
Teknik incelemeye başvurulan başlıca durumlar:
- Kiracının çıkışından sonra taşınmazın durumunun kayıt altına alınması,
- Depozito veya onarım gideri konusunda tarafların farklı görüşte olması,
- Onarım başlamadan veya yeni kiracıya teslimden önce mevcut durumun belgelenmesi,
- Nem, sızıntı veya çatlak gibi sorunların kullanımdan mı yoksa yapıdan mı kaynaklandığının araştırılması,
- Sökülmüş veya eksik donanımın listelenmesi,
- Uzun süreli bir kira ilişkisinden sonra, taşınmaz yeniden kiraya verilmeden önce genel durumunun belgelenmesi.
İncelenen başlıca teknik unsurlar
| Bulgu türü | Örnekler | Teknik açıdan dikkat edilenler |
|---|---|---|
| Olağan kullanımla uyumlu olabilecek izler | Boyada solma ve hafif kirlenme, mobilya izleri, zemin kaplamasında yürüme yollarındaki matlaşma | Kira süresi, malzemenin yaşı ve kalitesi |
| Olağan kullanımı aşabilecek hasarlar | Kırık cam veya vitrifiye, yanık izleri, derin oyuk ve çizikler, sökülmüş dolap kapakları, suyla şişmiş kaplamalar | Hasarın biçimi, yaygınlığı ve olası nedeni |
| Yapıdan veya tesisattan kaynaklanabilecek durumlar | Rutubet ve küf, tesisat sızıntısı izleri, sıva çatlakları, doğramalarda zamanla oluşan bozulmalar | Nem ölçümü, sızıntının kaynağı, çatlakların biçimi ve yönü |
| Eksik donanım | Sökülmüş armatür, eksik kapı kolu, teslim tutanağında yazılı olup yerinde bulunmayan eşya | Teslim tutanağı ve fotoğraflarla karşılaştırma |
Tablodaki örnekler yol gösterici niteliktedir. Aynı görünen iki iz, malzemenin yaşına ve kira süresine göre farklı gruplara ayrılabilir. Olağan kullanım ile hasarın nasıl ayrıldığı bu yazıda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
İnceleme nasıl yürütülür?
- Kapsam ve ön kontrol: İncelenecek taşınmaz ve sorular belirlenir; çıkar çatışması kontrol edilir.
- Belge incelemesi: Kira sözleşmesi, teslim tutanakları, giriş dönemine ait fotoğraf veya ilanlar, varsa önceki tespitler ve yazışmalar gözden geçirilir.
- Yerinde inceleme: Taşınmaz oda oda gezilir; tarihli fotoğraflar ve ölçümler alınır, gerektiğinde nem ölçümü yapılır, tesisat ve doğramaların çalışma durumu kontrol edilir.
- Sınıflandırma: Her bulgu tabloya işlenir ve hangi gruba neden ayrıldığı yazılır. Kesin olarak ayrılamayan bulgular ayrıca gösterilir.
- Onarım işleri ve maliyet: Gerekli iş kalemleri ve miktarlar belirlenir; yaklaşık maliyet fiyat kaynağı ve tarihiyle hesaplanır. Eskimiş bir malzemenin yenisiyle değiştirilmesi söz konusuysa bu durum ayrıca belirtilir.
- Yazılı uzman görüşü: Fotoğraflı tespit tablosu, ölçümler, hesaplar ve sınırlar tek belgede sunulur.
- Gerekirse açıklama: Hâkim uzmanı dinlemek üzere çağırabilir (HMK md. 293).
Zamanlama
İnceleme, taşınmaz boşaltıldıktan hemen sonra ve onarım, boya veya temizlik yapılmadan önce yapıldığında en fazla bilgiyi verir. Taşınmazın boşaltıldığı gün ile incelemenin yapıldığı gün arasında geçen süre ve bu sürede taşınmaza girilip girilmediği de görüşte belirtilir. Mahkeme yoluyla delil tespiti (HMK md. 400-401) ve noterlikçe yapılan tespit ayrı yollardır; hangisinin uygun olduğunu bir avukatla değerlendiriniz.
Uzman görüşünün sınırları
Aşağıdaki konular teknik incelemenin dışındadır:
- Kiraya verenin bildirimini süresinde yapıp yapmadığı (TBK md. 335),
- Depozitonun iadesi veya mahsubu,
- Sözleşmedeki boya, temizlik veya teslim hükümlerinin geçerliliği,
- Hasardan kimin hukuken sorumlu olduğu ve ödenecek tutar,
- Tahliye veya alacak talebine ilişkin belgelerin hazırlanması.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B uyarınca 1/9/2023 tarihinden bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar bu kuralın dışındadır. Hukuki süreç için avukatınıza danışınız.
Hazırlıkta işe yarayan bilgiler
- Kira başlangıç ve tahliye tarihleri,
- Varsa giriş ve çıkış teslim tutanakları,
- Kira başlangıcına ait tarihli fotoğraflar veya ilan görüntüleri,
- Kira süresince yapılan onarım ve tadilatlar,
- Taşınmazın şu an boş olup olmadığı ve onarım yapılıp yapılmadığı.
E-postanıza konunun kısa bir özetini yazmanız yeterlidir. Sözleşme, tutanak, fotoğraf, dava dosyası veya kimlik bilgisi gibi belgeleri e-postayla göndermeyiniz; gerekli belgeler ön görüşmeden sonra belirlenir.
İlgili sayfalar
Sıkça sorulan sorular
Hasar tespiti ne zaman yapılmalı?
İnceleme, taşınmaz boşaltıldıktan hemen sonra ve onarım, boya veya temizlik yapılmadan önce yapıldığında en fazla bilgiyi verir. TBK md. 335 kiraya verene, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirme ve kiracıyı hemen yazılı olarak bilgilendirme yükümlülüğü getirir. Bildirimin usulü için bir avukata başvurunuz.
Olağan kullanım izi ne demektir?
Kiralananın sözleşmeye uygun biçimde kullanılması sonucunda zamanla oluşan eskime ve yıpranmadır. TBK md. 334'e göre kiracı bu tür eskimelerden sorumlu değildir. Bir izin bu kapsamda kalıp kalmadığı; malzemenin yaşı, kira süresi ve izin biçimi birlikte ele alınarak teknik olarak açıklanır.
Teslim tutanağı yoksa inceleme yapılabilir mi?
Evet. Bu durumda kira başlangıcına ait fotoğraflar, ilanlar veya yazışmalar gibi başka kanıtlardan yararlanılır. Giriş durumuna ilişkin bilgi eksikliği görüşte bir sınır olarak açıkça yazılır.
Rutubet ve küf her zaman kullanımdan mı kaynaklanır?
Hayır. Rutubet, yetersiz havalandırma gibi kullanım koşullarından olduğu kadar yalıtım eksikliği, tesisat sızıntısı veya yapıdaki nem geçişinden de kaynaklanabilir. Kaynağın ayırt edilmesi için nem ölçümü ve yapı ayrıntılarının incelenmesi gerekir.
Kaynaklar ve mevzuat
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Resmî kaynak
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Resmî kaynak
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Resmî kaynak
Bu alanla ilgili yazılar
-
Tahliye Sonrası Hasar Tespitinde Olağan Kullanım ile Hasar Nasıl Ayrılır?
Kiracı, sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskimelerden sorumlu değildir. Bu yazı olağan kullanım izi ile hasarın teknik olarak nasıl ayrıldığını ve incelemede nelere bakıldığını anlatır.
Konunuzu iletin
Konunuzun teknik inceleme veya uzman görüşü kapsamına girip girmediğini değerlendirmek için birkaç cümlelik bir e-posta yeterlidir.
Daha önce herhangi bir sıfatla incelenmiş veya görüş bildirilmiş uyuşmazlıklarda çalışma üstlenilmez ve bu uyuşmazlıklar hakkında bilgi verilmez. E-postanızda kişisel veya hassas bilgi paylaşmayın ve belge göndermeyin. Uzman görüşü teknik konularla sınırlıdır; hukuki danışmanlık içermez.