Ortak Alanlara Müdahalede Teknik Tespit

Hangi durumlarda teknik inceleme gerekir?

Apartman ve sitelerde sık görülen uyuşmazlıklardan biri, ortak alanların bir malik tarafından kapatılması veya özel olarak kullanılmasıdır. Merdiven sahanlığına yapılan bir bölme, çatıya eklenen bir oda ya da bahçenin bir bölümünün çitle ayrılması bunun tipik örnekleridir.

Kat Mülkiyeti Kanunu md. 4; temeller, ana duvarlar, merdivenler, asansörler, koridorlar, ortak garajlar, su depoları ve sığınaklar gibi yerleri her hâlde ortak yer sayar ve bu liste sınırlayıcı değildir. Md. 19 ise kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını özenle korumakla yükümlü olduğunu; ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis yapılmasının ya da dış cephenin farklı bir renge boyanmasının tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlı olduğunu düzenler.

Teknik incelemeye başvurulan başlıca durumlar:

• Çatı arası veya terasın bir bağımsız bölüme katılması,
• Merdiven sahanlığı, koridor veya bodrumda bölme ya da depo yapılması,
• Bahçenin bir bölümünün çit, duvar veya kapalı bir yapıyla ayrılması,
• Otopark alanında kalıcı düzenleme yapılması,
• Balkon kapatma, cepheye dış ünite veya tabela yerleştirilmesi gibi uygulamalar,
• Ana duvarlarda kapı veya pencere boşluğu açılması.

İncelenen başlıca teknik unsurlar

Projedeki gösterimin önemi

Bir alanın ortak alan mı yoksa bir bağımsız bölümün eklentisi mi olduğu, çoğu zaman onaylı projedeki ve kayıtlardaki gösterime bağlıdır. Örneğin bahçe veya çatı arası bazı yapılarda bir bölüme eklenti olarak bağlanmış olabilir.

İnceleme bu belgeleri okur ve yerindeki durumla karşılaştırır. Alanın hukuki niteliğine ilişkin nihai değerlendirme mahkemeye aittir.

Müdahalenin yapıldığı dönem

Bir müdahalenin ne zaman yapıldığı çoğu zaman tartışma konusudur. Malzeme ve işçilik özellikleri, eski fotoğraflar, yönetim kayıtları ve kat malikleri kurulu kararları bu konuda ipucu verebilir. Dönem belirlenemiyorsa görüşte yalnızca bulguların işaret ettiği zaman aralığı yazılır.

İnceleme nasıl yürütülür?

1. Kapsam ve ön kontrol: Tartışılan müdahale ve sorular belirlenir; çıkar çatışması kontrol edilir.
2. Belge incelemesi: Onaylı mimari proje, tapu ile kat irtifakı veya kat mülkiyeti kayıtları, yönetim planı ve varsa kat malikleri kurulu kararları gözden geçirilir.
3. Yerinde inceleme: Müdahale yapılan alan ve çevresi ölçülür ve fotoğraflanır. Müdahalenin yapıldığı döneme ilişkin görünür izler de not edilir.
4. Karşılaştırma: Projedeki durum ile mevcut durum plan ve tablo üzerinde yan yana gösterilir.
5. Eski hâle getirme işleri: Gerekli iş kalemleri belirlenir; yaklaşık maliyet fiyat kaynağı ve tarihiyle hesaplanır.
6. Yazılı uzman görüşü: Tespitler, fotoğraflar, yöntem ve sınırlar tek belgede sunulur.
7. Gerekirse açıklama: Hâkim uzmanı dinlemek üzere çağırabilir (HMK md. 293).

Uzman görüşünün sınırları

Aşağıdaki konular teknik tespitin dışındadır:

• Beşte dört yazılı rızanın geçerli biçimde alınıp alınmadığı ve davayı kimin açabileceği,
• Müdahalenin hukuka aykırı olup olmadığı ve kaldırılmasına karar verilip verilmeyeceği,
• Kat malikleri kurulu kararlarının veya yönetim planı hükümlerinin geçerliliği,
• Gürültü, evcil hayvan veya kullanım alışkanlıkları gibi komşuluk anlaşmazlıkları,
• Bir müdahalenin yasal hâle getirilmesine yönelik yönlendirme.

Kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Usule ilişkin sorularınız için bir avukata başvurunuz.

Hazırlıkta işe yarayan bilgiler

• Yapının adresi ile ada ve parsel bilgisi,
• Müdahalenin yeri, kısa tarifi ve biliniyorsa yapıldığı dönem,
• Onaylı projeye ve yönetim planına ulaşılıp ulaşılamadığı,
• Varsa kat malikleri kurulu kararlarının tarihleri,
• Müdahale yapılan alana erişim imkânı.

E-postanıza konunun kısa bir özetini yazmanız yeterlidir. Proje, tapu kaydı, karar defteri, dava dosyası veya kimlik bilgisi gibi belgeleri e-postayla göndermeyiniz; gerekli belgeler ön görüşmeden sonra belirlenir.

İlgili sayfalar

• Arsa Payı Uyuşmazlıklarında Teknik İnceleme
• İmar ve Yapı Uyuşmazlıklarında Teknik İnceleme
• Konunuzu iletin