Kira Tespit Davasında Taşınmazın Hangi Teknik Özellikleri İncelenir?

Kira tespitinde teknik veriler neden önemlidir?

Türk Borçlar Kanunu md. 344, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin farklı durumları düzenler. Taraflarca bir artış anlaşması yapılmamışsa kira bedeli, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, TÜFE'deki değişim oranı ve kiralananın durumuyla birlikte emsal kira bedellerini de göz önünde tutar. Bu dönemin kuralları ve teknik incelemenin kapsamı Kira Uyuşmazlıklarında Teknik İnceleme sayfasında özetlenmiştir; bu yazı, ölçütlerin yerinde nasıl somut verilere dönüştürüldüğüne odaklanır.

Her iki durumda da "kiralananın durumu" teknik bir inceleme gerektirir. Hangi fıkranın uygulanacağı ise hâkimin hukuki değerlendirmesidir.

Teknik veriler, tarafların taşınmazı farklı anlatmasından doğan belirsizliği azaltır. Taşınmazın "bakımlı" veya "yıpranmış" olduğu yönündeki genel ifadelerin yerine, ölçülmüş ve fotoğrafla desteklenmiş tespitler kullanılır.

Konut kiralarına ilişkin geçici yüzde 25 artış sınırı, 1/7/2024 tarihine kadar yenilenen kira dönemlerini kapsayan geçici bir düzenlemeydi (TBK geçici md. 1 ve 2).

Konuma ilişkin özellikler

• Mahalle ve sokağın niteliği; ana yollara, toplu ulaşıma ve merkezlere erişim,
• Çevredeki eğitim, sağlık, ticaret ve yeşil alan gibi donatılar,
• Çevredeki yapılaşmanın türü ve yoğunluğu,
• İşyerlerinde yaya ve araç trafiği ile çevredeki benzer işletmeler.

Konum özellikleri yerinde gözlem ile plan ve harita verilerinden derlenir. Aynı caddede bile köşe başındaki bir taşınmaz ile ara parseldeki bir taşınmaz arasında belirgin farklar olabilir; bu nedenle genel semt bilgisi tek başına yeterli değildir.

Binaya ilişkin özellikler

Bağımsız bölüme ilişkin özellikler

• Kat ve cephe: Bodrum, zemin veya üst kat; ön, arka veya köşe cephe.
• Alan: Net ve brüt alan ile ölçümün hangi esasa göre yapıldığı.
• Gün ışığı ve manzara: Pencerelerin yönü, önünde engel bulunup bulunmadığı.
• Plan düzeni: Oda sayısı, ıslak hacimlerin yeri, balkon ve depo gibi eklentiler.
• Bakım ve donanım: Doğramalar, kaplamalar, mutfak ve banyo donanımı, nem veya hasar izleri.
• Yapılmış tadilatlar: Kiracı veya kiraya veren tarafından yapılmış iyileştirmeler.

Tadilatlar fiziksel olgu olarak kaydedilir. Bir iyileştirmenin kira bedelinin belirlenmesinde nasıl dikkate alınacağı hukuki bir değerlendirmedir.

İşyeri kiralarında ek özellikler

• Cephe genişliği, vitrin ve giriş düzeni,
• Yaya akışı ve görünürlük,
• Asma kat, depo veya bodrum gibi ek kullanım alanları,
• Yükleme, havalandırma veya baca gibi faaliyete özgü olanaklar,
• Tapudaki nitelik ile fiili kullanımın uyumu.

Emsal kira verileri nasıl karşılaştırılır?

Emsal, incelenen taşınmaza benzeyen taşınmazdır. Karşılaştırmada dört temel ölçüt kullanılır:

1. Konum: Aynı veya benzer özellikte bir çevrede bulunma.
2. Büyüklük: Yakın alan ve benzer plan düzeni.
3. Nitelik: Benzer yapı yaşı, kat, cephe ve donanım.
4. Dönem: Kira bedelinin ait olduğu tarih.

Verinin kaynağı

Emsal verinin kaynağı açıkça belirtilmelidir. Bir ilanda istenen bedel, taraflar arasında kararlaştırılmış bedelle aynı nitelikte bilgi değildir. Görüşte her emsalin kaynağı, tarihi ve incelenen taşınmazdan farkları bir tabloyla gösterilir. Tabloda her satır bir emsale ayrılır; sütunlarda konum, alan, kat ve cephe, yapı yaşı, kira dönemi, bilginin kaynağı ve başlıca farklar yer alır.

İnternette sık rastlanan "emsal kira bedeli" ifadesi vergi mevzuatında farklı bir anlamda da kullanılır. Bu kullanım, kira tespitindeki emsal kira bedelleriyle karıştırılmamalıdır.

Farklılıkların yazılması

Hiçbir emsal birebir aynı değildir. Emsalin daha yeni bir binada olması, daha büyük olması veya otoparkının bulunması gibi farklılıklar tek tek yazılır. Böylece okuyan kişi, karşılaştırmanın hangi yönlerde güçlü, hangi yönlerde sınırlı olduğunu görebilir.

Yerinde inceleme nasıl yürütülür?

1. Hazırlık: Tapu kaydı, kira sözleşmesi ve varsa proje incelenerek taşınmazın belgelerdeki tarifi çıkarılır.
2. Dış çevre: Sokak, cephe ve yakın çevre fotoğraflanır; ulaşım ve donatılar not edilir.
3. Bina: Giriş, ortak alanlar, asansör ve otopark gibi olanaklar incelenir.
4. Bağımsız bölüm: Her mekân ölçülür ve fotoğraflanır; bakım durumu ve donanım kaydedilir.
5. Karşılaştırma: Belgelerdeki tarif ile yerindeki durum arasındaki farklar not edilir.

Yerinde inceleme için taşınmazı kullanan kişinin izin vermesi gerekir. Kiracının kullandığı bir taşınmaza erişim sağlanamıyorsa bu durum görüşte bir sınır olarak yazılır ve yalnızca dışarıdan görülebilen özellikler değerlendirilir.

Ölçüm ve fotoğraf kaydı

• Fotoğraflar genel görünümden ayrıntıya doğru çekilir; her fotoğrafın hangi mekâna ait olduğu ve çekim tarihi kaydedilir.
• Mekânların kenar ölçüleri krokiye işlenir ve hesaplanan alanın net mi brüt mü olduğu yazılır.
• Tapudaki veya projedeki alan ile yerinde ölçülen alan arasında fark varsa bu fark ayrıca gösterilir.
• Ölçülemeyen veya görülemeyen bölümler, nedeniyle birlikte not edilir.

Teknik incelemenin sınırları

Teknik inceleme taşınmazın durumunu ve emsal verileri ortaya koyar. TBK md. 344'ün hangi fıkrasının uygulanacağı, yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı (TBK md. 345) veya sözleşme hükümlerinin geçerliliği gibi sorular hukukidir; kapsam dışında kalan konular kira uyuşmazlıkları sayfasında ayrıntılı olarak listelenmiştir.

Kira ilişkisinden doğan davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 4). 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B uyarınca 1/9/2023 tarihinden bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar bu kuralın dışındadır. Hukuki süreç için avukatınıza danışınız.

Hazırlık için kontrol listesi

• Kira sözleşmesi ve yenilenme tarihleri,
• Tapu kaydındaki nitelik ve alan,
• Taşınmazın yakın tarihli fotoğrafları,
• Yapılan tadilatların listesi ve tarihleri,
• Varsa bilinen emsal kira bilgileri ve kaynakları.

Teknik inceleme kapsamı için Kira Uyuşmazlıklarında Teknik İnceleme sayfasına bakabilirsiniz.