İmar ve Yapı Uyuşmazlıklarında Teknik İnceleme

Hangi durumlarda teknik inceleme gerekir?

3194 sayılı İmar Kanunu md. 21, kapsamdaki yapılar için yapı ruhsatı alınmasını zorunlu tutar; maddede sayılan bazı basit tamir ve tadilatlar ise ruhsata tabi değildir. Md. 30 tamamlanan yapının kullanılabilmesi için yapı kullanma izni alınmasını, md. 32 ise ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılarda yapının mühürlenerek inşaatın durdurulmasını ve izleyen işlemleri düzenler.

Bu süreçler idari, hukuki veya cezai sonuçlar doğurabilir. Ancak hepsinin başlangıç noktası aynı teknik sorudur: Yapı, belgelerinde gösterildiği gibi mi?

Teknik incelemeye başvurulan başlıca durumlar:

• Bir kat malikinin projeye aykırı tadilat yaptığının ileri sürülmesi,
• Satın alınan bir bağımsız bölümün tapu ve projedeki niteliği ile fiili durumunun uyuşmaması,
• İlave kat, çatı katı veya eklenti yapılması,
• Balkon kapatma, cephe değişikliği veya kullanım amacı değişikliği,
• Yapı kullanma izninin alınamaması,
• İdarece düzenlenmiş tutanaklardaki tespitlerin teknik açıdan incelenmesi.

İncelenen başlıca teknik unsurlar

Ruhsat gerektirmeyen işler

İmar Kanunu md. 21, sıva, boya, doğrama ve tesisat tamiri ile çatı onarımı gibi bazı basit işleri ruhsat zorunluluğunun dışında tutar. Tartışılan işin teknik tarifi yapılabilir. Bu işin maddede sayılan istisnalar arasında kalıp kalmadığına ilişkin nihai değerlendirme ise yetkili idareye ve yargı mercilerine aittir.

Yapılaşma koşullarının okunması

Bahçe mesafeleri, bina yüksekliği ve benzeri yapılaşma koşulları; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, ilgili imar planı ve plan notlarıyla birlikte okunur. Plan kararlarının yorumlanması gereken durumlarda şehir planlama uzmanlığına da başvurulması gerekebilir.

Farkların nasıl gösterildiği

Her fark için ayrı bir satır açılır. Satırda farkın yeri (kat, cephe veya bölüm), belgede gösterilen durum, yerinde tespit edilen durum ve ölçü farkı yer alır. Fotoğraf numarası ve planda işaretlenen yer de aynı satırda belirtilir.

Bu düzen, okuyan kişinin her farkı tek tek kontrol edebilmesini sağlar. Aynı yapıda farklı dönemlerde değişiklik yapılmışsa, görünür izlerden anlaşılabildiği ölçüde bu dönemler de not edilir; belirlenemeyen hususlar varsayım olarak işaretlenir.

Belgelere ulaşılamadığında

Onaylı projeye veya ruhsat eklerine ulaşılamıyorsa belge ile mevcut durum karşılaştırılamaz. Bu durumda yalnızca mevcut durum belgelenir ve eksik kalan belgeler görüşte listelenir. Belgelerin ilgili idareden hangi yolla temin edilebileceği ön görüşmede konuşulur.

İnceleme nasıl yürütülür?

1. Kapsam ve ön kontrol: Tartışılan farklar ve sorular belirlenir; çıkar çatışması kontrol edilir.
2. Belge incelemesi: Onaylı proje, ruhsat ve ekleri, yapı kullanma izni, imar durumu ve varsa idarenin tutanakları gözden geçirilir.
3. Yerinde inceleme: Yapı ve ilgili bölümler ölçülür, fotoğraflanır; gözlemler not edilir.
4. Karşılaştırma: Her fark için belge, mevcut durum ve ölçü bilgisi aynı tabloda gösterilir.
5. Giderme işlerinin tarifi: İstenirse farkın giderilmesi için gereken işler teknik olarak açıklanır. Bu işlerin idarece kabul edilip edilmeyeceği değerlendirilmez.
6. Yazılı uzman görüşü: Tespitler, fotoğraflar, yöntem ve sınırlar tek belgede sunulur.
7. Gerekirse açıklama: Hâkim uzmanı dinlemek üzere çağırabilir (HMK md. 293).

Uzman görüşünün sınırları

Aşağıdaki konular teknik incelemenin dışındadır:

• Suç işlenip işlenmediği, kast veya cezai sorumluluk,
• Yıkım kararı, para cezası veya diğer idari işlemlerin hukuka uygunluğu,
• Yapı kayıt belgesinin hukuki etkileri,
• Bir aykırılığın yasal hâle getirilebileceğine ilişkin güvence veya yönlendirme,
• Taşıyıcı sistemin yeterliliği ve deprem güvenliği; bu konular inşaat mühendisliği uzmanlığı gerektirir.

Hazırlıkta işe yarayan bilgiler

• Yapının adresi ile ada ve parsel bilgisi,
• Onaylı proje, ruhsat ve yapı kullanma izninden hangilerine ulaşılabildiği,
• Tartışılan değişikliklerin kısa tarifi ve yaklaşık tarihi,
• Varsa idare yazışmalarının veya tutanakların tarihi,
• İncelenecek bölümlere erişim imkânı.

E-postanıza konunun kısa bir özetini yazmanız yeterlidir. Proje, ruhsat, tutanak, dava dosyası veya kimlik bilgisi gibi belgeleri e-postayla göndermeyiniz; gerekli belgeler ön görüşmeden sonra belirlenir.

İlgili sayfalar

• Ortak Alanlara Müdahalede Teknik Tespit
• İnşaat Uyuşmazlıklarında Teknik İnceleme
• Konunuzu iletin