İnşaat Uyuşmazlıklarında Teknik İnceleme

Hangi durumlarda teknik inceleme gerekir?

İnşaat uyuşmazlıklarında tartışma genellikle üç soru etrafında döner: İşin ne kadarı yapıldı? Yapılan iş projeye ve sözleşmeye uygun mu? Eksikleri tamamlamak veya ayıpları gidermek için hangi işler gerekir? Bu soruların cevabı, yerinde yapılan ölçüm ve gözlemlerin belgelerle karşılaştırılmasıyla verilebilir.

Türk Borçlar Kanunu, eser sözleşmesinde yüklenicinin özen borcunu benzer işi üstlenen basiretli bir yüklenicinin uyması gereken meslekî ve teknik kurallara göre ölçer (TBK md. 471). Bu kuralların yerindeki işe nasıl yansıdığı teknik bir incelemeyi gerektirir.

Teknik incelemeye sık başvurulan durumlar:

• Kat karşılığı inşaatta işin yarım kalması ve inşaat seviyesinin belirlenmesi,
• Teslim alınan konut veya işyerinde eksik ya da ayıplı imalat bulunması,
• Sözleşmede taahhüt edilen alanlar ile teslim edilen bağımsız bölüm alanları arasında fark olması,
• Malzeme, marka veya imalat niteliğinin şartnameye uymadığının ileri sürülmesi,
• Onarım başlamadan veya iş başka bir yükleniciye devredilmeden önce mevcut durumun belgelenmesi,
• Yapı kullanma izninin alınamaması ve bunun teknik nedenlerinin araştırılması.

İncelenen başlıca teknik unsurlar

Açık ve gizli ayıp ayrımının teknik yönü

Bazı ayıplar teslim sırasında olağan bir gözden geçirmeyle fark edilebilir. Bazıları ise ancak kullanım sırasında, örneğin ilk yağışta veya ısıtma döneminde ortaya çıkar. İnceleme, bir ayıbın olağan bir gözden geçirmeyle görülebilir nitelikte olup olmadığını teknik bir olgu olarak açıklar.

Bu tespitin hukuki sonucu, örneğin TBK md. 474 ve 477'deki gözden geçirme ve bildirim kuralları bakımından ne anlama geldiği, hâkim tarafından değerlendirilir.

İnceleme nasıl yürütülür?

1. Kapsam ve ön kontrol: Hangi sorulara cevap arandığı belirlenir ve çıkar çatışması kontrol edilir.
2. Belge incelemesi: Sözleşme ve ekleri, teknik şartname, onaylı projeler, ruhsat, ödeme kayıtları, yazışmalar ve fotoğraflar gözden geçirilir.
3. Yerinde inceleme: Yapı iş grupları hâlinde gezilir; ölçüm, fotoğraf ve gözlem kayıtları alınır. Kaplama sökme gibi tahribat gerektiren kontroller ayrıca planlanır ve talep edenin onayıyla yapılır.
4. Metraj ve karşılaştırma: Ölçülen miktarlar sözleşme ve projeyle karşılaştırılır; eksik ve ayıplı işler tabloya dönüştürülür.
5. Maliyet hesabı: Ayıpların giderilmesi için yaklaşık onarım maliyeti hesaplanır. Birim fiyatların kaynağı ve esas alınan tarih açıkça yazılır.
6. Yazılı uzman görüşü: Fotoğraflı tespit tablosu, ölçümler, hesaplar ve sınırlar tek belgede sunulur.
7. Gerekirse açıklama: Hâkim uzmanı dinlemek üzere çağırabilir (HMK md. 293).

Onarımdan önce mevcut durumun belgelenmesi

Onarım yapıldıktan sonra önceki durumu teknik olarak ortaya koymak çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle mevcut durumun onarımdan önce belgelenmesi önemlidir. Mahkeme aracılığıyla delil tespiti ise HMK md. 400 ve devamında düzenlenen ayrı bir yargısal süreçtir; hangi yolun izleneceğini bir avukatla değerlendirmeniz gerekir.

Uzman görüşünün sınırları

Aşağıdaki konular teknik incelemenin dışındadır:

• Sözleşmenin geçerliliği, şekil şartları, feshi veya sözleşmeden dönme,
• Ayıbın süresinde bildirilip bildirilmediği ve işin kabul edilmiş sayılıp sayılmadığı,
• Zamanaşımı ve hangi sürenin uygulanacağı (TBK md. 478),
• İş sahibinin seçimlik haklarından hangisinin kullanılabileceği (TBK md. 475), cezai şart ve tazminat,
• Bağımsız bölümlerin paylaşımına ve tapu devrine ilişkin haklar,
• Yapının taşıyıcı sistem güvenliği; bu konu inşaat mühendisliği uzmanlığı gerektirir.

Hazırlıkta işe yarayan bilgiler

• Sözleşmenin türü (kat karşılığı, götürü bedel, birim fiyat gibi) ve tarihi,
• Onaylı proje ve ruhsat bilgileri,
• İşin başlangıç ve varsa teslim tarihleri,
• Tartışılan eksik ve ayıpların kısa bir listesi,
• Varsa daha önce yapılmış tespitler ve tarihli fotoğraflar,
• Onarım veya tamamlama işine başlanıp başlanmadığı.

E-postanıza konunun kısa bir özetini yazmanız yeterlidir. Sözleşme, proje, dava dosyası veya kimlik bilgisi gibi belgeleri e-postayla göndermeyiniz; gerekli belgeler ön görüşmeden sonra belirlenir.

İlgili sayfalar

• İmar ve Yapı Uyuşmazlıklarında Teknik İnceleme
• Kentsel Dönüşümde Mevcut Durum Tespiti
• Konunuzu iletin