Tahliye Sonrası Hasar Tespitinde Olağan Kullanım ile Hasar Nasıl Ayrılır?

Kanuni çerçeve

Türk Borçlar Kanunu, kiracının kiralananı özenle kullanmasını (md. 316), sözleşme sona erdiğinde teslim aldığı durumda geri vermesini ve sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmamasını (md. 334) düzenler. Kiraya verenin geri verme sırasındaki gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü ise md. 335'te yer alır. Bu hükümlerin özeti Tahliye Sonrası Hasar Tespiti sayfasındadır.

Bu yazı, olağan kullanım izi ile hasarın yerinde nasıl ayrıldığına odaklanır. Teslim anındaki durumun zamanında ve tarafsız biçimde belgelenmesi bu ayrımın temelidir; bildirimin şekli, süresi ve sonuçları ise hukuki konulardır.

Olağan kullanım izi ne demektir?

Olağan kullanım izi, bir yaşam veya çalışma alanının amacına uygun biçimde kullanılması sonucunda zamanla ortaya çıkan eskimedir. Güneş alan bir duvarda boyanın solması, sık kullanılan kapı kolunun parlaması veya mobilyaların zeminde bıraktığı hafif izler bu türdendir.

Olağan kullanımı aşan hasar ise dikkatsizlik, amaç dışı kullanım veya bir kaza sonucunda oluşan ve olağan bir kullanımda beklenmeyen bozulmadır. Kırık bir lavabo, geniş bir yanık izi veya sökülerek götürülmüş bir donanım bu gruba örnek verilebilir.

Üçüncü bir grup çoğu zaman gözden kaçar: yapıdan veya tesisattan kaynaklanan sorunlar. Yalıtım eksikliğinden doğan rutubet, eskimiş bir tesisattaki sızıntı veya yapı hareketlerine bağlı çatlaklar kullanıcının davranışıyla ilgili olmayabilir.

Ayrımda dikkate alınan ölçütler

Sık karşılaşılan örnekler

Bu örnekler yol göstericidir, katı sınıflar değildir. Her bulgu kendi koşulları içinde değerlendirilir.

İnceleme nasıl yapılır?

1. Belgelerin toplanması: Kira sözleşmesi, giriş ve çıkış tutanakları, tarihli fotoğraflar, ilanlar ve yazışmalar bir araya getirilir.
2. Oda oda gözlem: Her mekân aynı sırayla incelenir ve bulgular numaralandırılır.
3. Fotoğraf ve ölçüm: Her bulgu tarihli fotoğrafla ve gerektiğinde ölçüyle kaydedilir.
4. Neden araştırması: Nem ölçümü, tesisat kontrolü ve çatlakların biçimi gibi incelemelerle olası neden araştırılır.
5. Sınıflandırma: Her bulgu gerekçesiyle üç gruptan birine ayrılır; ayrılamayanlar ayrıca belirtilir.
6. Onarım işleri ve maliyet: Olağan kullanımı aştığı değerlendirilen bulgular için onarım işleri, metraj ve yaklaşık maliyet hesaplanır.

Maliyet hesabında dikkat edilenler

Onarım maliyeti hesaplanırken fiyat kaynağı ve tarihi belirtilir. Eskimiş bir malzemenin yenisiyle değiştirilmesi söz konusuysa bu durum hesapta ayrıca gösterilir; çünkü yeni malzeme, taşınmazın teslim alındığı günkü durumundan daha iyi bir sonuç doğurabilir. Bu farkın nasıl dikkate alınacağı hukuki bir değerlendirmedir.

Nem ölçümü ne işe yarar?

Rutubet ve küf lekelerinde duvarın farklı noktalarında nem ölçümü yapılır. Nemin duvarın alt kısmında yoğunlaşması zeminden yükselen neme, pencere çevresinde toplanması yoğuşmaya veya doğrama yalıtımına, belirli bir tesisat hattı boyunca uzanması ise sızıntıya işaret edebilir. Tek bir ölçüm tek başına yeterli değildir; bulgular yapının ayrıntıları ve kullanım koşullarıyla birlikte değerlendirilir.

Zamanlama ve delil tespiti

Önceki kullanıma ait izleri ayırt etmek, taşınmazda yeni bir işlem yapıldıkça güçleşir. Boya, derz temizliği veya parça değişimi yapıldığında izin biçimi ve yaygınlığı artık görülemez; yeni bir kiracı taşındıktan sonra da bir izin hangi döneme ait olduğunu söylemek zorlaşır. Bu nedenle tahliyeden sonra şu sıra işe yarar:

1. Anahtar teslim alındığında taşınmaz boş hâliyle, genel görünüm ve yakın çekimlerle fotoğraflanır.
2. Onarım, boya veya temizlik için iş verilmeden önce inceleme tarihi belirlenir.
3. Tahliye ile inceleme arasında taşınmaza kimlerin girdiği ve hangi işlerin yapıldığı not edilir.

Mahkeme aracılığıyla delil tespiti istenebilir; bunun için hukuki yarar bulunması gerekir (HMK md. 400). Noterlikçe yapılan vakıa tespitine ilişkin hükümler de saklıdır (HMK md. 401). Hangi yolun seçileceğini bir avukatla değerlendiriniz.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B uyarınca 1/9/2023 tarihinden bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar bu kuralın dışındadır. Hukuki süreç için avukatınıza danışınız.

Teslim sırasında işe yarayan kayıtlar

• Giriş ve çıkışta oda oda hazırlanmış, iki tarafça imzalanmış teslim tutanakları,
• Tarih bilgisi korunmuş fotoğraf ve videolar,
• Sayaç değerleri ve anahtar teslimine ilişkin kayıtlar,
• Kira süresince yapılan onarım ve tadilatların belgeleri.

Teslim tutanağında genel ifadeler yerine somut tespitler kullanılması, sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltır. "Ev temiz ve bakımlı teslim edildi" gibi bir ifade yerine, her oda için duvar, zemin, doğrama ve donanımın durumu ayrı ayrı yazılabilir. Salon parkesindeki çizikler veya banyodaki derz kararması gibi mevcut kusurlar tutanakta ve fotoğraflarda açıkça gösterilirse, kira sonunda aynı izlerin yeni hasar sanılmasının önüne geçilir.

Fotoğrafların tarih bilgisinin korunması, genel görünümlerin yanında yakın çekimlerin de bulunması ve her fotoğrafın hangi odaya ait olduğunun belirtilmesi, kayıtların sonradan anlaşılmasını kolaylaştırır.

Teknik inceleme kapsamı için Tahliye Sonrası Hasar Tespiti sayfasına bakabilirsiniz.