Kira Uyuşmazlıklarında Teknik İnceleme

Hangi durumlarda teknik inceleme gerekir?

Kira uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman aynı taşınmazı birbirinden çok farklı anlatır. Bir taraf binanın yeni ve bakımlı olduğunu, diğer taraf ise yıpranmış ve eksikleri bulunduğunu söyleyebilir. Teknik inceleme, bu anlatımların yerine ölçülmüş ve belgelenmiş verileri koyar.

Türk Borçlar Kanunu md. 344, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılda bir, yeni dönem kira bedelinin TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğini düzenler. "Kiralananın durumu" ve "emsal kira bedelleri" teknik veri gerektiren kavramlardır.

Teknik incelemeye başvurulan başlıca durumlar şunlardır:

• Kira tespit davası açılmadan önce taşınmazın mevcut durumunun belgelenmesi,
• Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların aynı teknik veriler üzerinden konuşabilmesi,
• Dosyaya sunulmuş bir rapordaki alan, konum veya emsal bilgilerinin teknik açıdan incelenmesi,
• İşyeri kiralarında cephe, görünürlük ve kullanım olanaklarının ayrıntılı tespiti,
• Kiracı veya kiraya veren tarafından yapılmış tadilat ve iyileştirmelerin fiziksel olarak kayda geçirilmesi.

İncelenen başlıca teknik unsurlar

Emsal veriler nasıl ele alınır?

Emsal, incelenen taşınmaza konum, büyüklük, nitelik ve dönem bakımından benzeyen taşınmazdır. Hiçbir emsal birebir aynı değildir; bu nedenle benzerlikler kadar farklılıklar da açıkça yazılır ve karşılaştırma taşınmazın piyasa rayicine işaret eder.

Verinin kaynağı da önemlidir. Bir ilanda yazan bedel ile imzalanmış bir sözleşmedeki bedel aynı nitelikte bilgi değildir. Görüşte her emsalin nereden alındığı, hangi tarihe ait olduğu ve incelenen taşınmazdan hangi yönleriyle ayrıldığı tablo hâlinde gösterilir.

İnceleme nasıl yürütülür?

1. Konunun iletilmesi ve ön kontrol: Konu kısaca aktarılır. Kapsam netleştirilir ve çıkar çatışması bulunup bulunmadığı kontrol edilir.
2. Belgelerin incelenmesi: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, varsa onaylı proje ve taşınmaza ait fotoğraflar gözden geçirilir. Belgelerin hangi yolla iletileceği ön görüşmede belirlenir.
3. Yerinde inceleme: Taşınmaz ve bina yerinde görülür; alan ölçümleri, fotoğraflar ve gözlem notları alınır.
4. Emsal araştırması: Karşılaştırılabilir taşınmazlara ait veriler toplanır ve kaynaklarıyla birlikte kaydedilir.
5. Karşılaştırma: Taşınmazın özellikleri emsallerle aynı başlıklar altında karşılaştırılır; farklılıklar gerekçesiyle açıklanır.
6. Yazılı uzman görüşü: Bulgular, yöntem, kaynaklar ve sınırlar anlaşılır bir dille yazılır.
7. Gerekirse açıklama: Hâkim, HMK md. 293 uyarınca uzmanı dinlemek üzere çağırabilir; bu durumda görüş mahkemede açıklanır.

Uzman görüşünün sınırları

Teknik inceleme, kira uyuşmazlığındaki hukuki soruları cevaplamaz. Aşağıdaki konular hâkimin değerlendirmesindedir veya bir avukatla ele alınmalıdır:

• Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı ve TBK md. 344'ün hangi fıkrasının uygulanacağı,
• Yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı (TBK md. 345),
• Hakkaniyet gereği bir indirim yapılıp yapılmayacağı,
• Sözleşme hükümlerinin geçerliliği ve yorumu,
• Tahliye veya icra takibine ilişkin sorular.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B uyarınca 1/9/2023 tarihinden bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar bu kuralın dışındadır. Hukuki süreç için avukatınıza danışınız.

Hazırlıkta işe yarayan bilgiler

İlk görüşmeden önce aşağıdaki bilgileri hazırlamak, kapsamın hızlı belirlenmesine yardımcı olur:

• Taşınmazın açık adresi ve kullanım türü (konut, dükkân, ofis gibi),
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve varsa yenilenme tarihleri,
• Tapu kaydındaki nitelik ve yaklaşık alan,
• Taşınmazın yakın tarihli fotoğrafları,
• Kiracı veya kiraya veren tarafından yapılan tadilatların listesi,
• Uyuşmazlığın hangi aşamada olduğu (görüşme, arabuluculuk veya dava).

E-postanıza yalnızca konunun kısa bir özetini yazmanız yeterlidir. Sözleşme, dava dosyası, kimlik bilgisi veya başka belgeleri e-postayla göndermeyiniz; gerekli belgeler ön görüşmeden sonra ayrıca belirlenir.

İlgili sayfalar

• Kira Tespit Davasında Taşınmazın Hangi Teknik Özellikleri İncelenir?
• Taşınmazın Teknik Nitelik İncelemesi
• Tahliye Sonrası Hasar Tespiti
• Konunuzu iletin